Metodologia

O que é medido

O preço anunciado por metro quadrado: o valor pedido em anúncios, dividido pela área do imóvel. Não é o preço de venda efetivo, que pode ser diferente após a negociação.

São três coisas diferentes, que não devem ser confundidas:

• Preço anunciado: o que este observatório mede.
• Preço transacionado: o valor efetivamente pago. Exige base de negócios fechados, que o projeto ainda não tem. Nenhum desconto de negociação é presumido.
• Valor de um imóvel específico: depende de comparáveis e das características do imóvel; não sai da estatística do bairro.

Unidade de análise

Um imóvel único por recorte e período. Vários anúncios do mesmo imóvel não contam várias vezes: vale a observação com confirmação de atividade mais recente no fechamento do mês.

O primeiro segmento é o de apartamentos prontos à venda, com área privativa. Área total não substitui a privativa; área útil só entra depois de validada. Casas, terrenos, coberturas, studios, lançamentos e aluguel não são misturados nessa estatística.

Cálculos

Preço por m² = preço total anunciado ÷ área compatível

Média: soma dos preços por m² de cada imóvel, dividida pela quantidade de imóveis únicos. Não é a soma dos preços dividida pela soma das áreas, que daria mais peso aos imóveis maiores.

Mediana: o ponto central da distribuição. Aparece ao lado da média para mostrar a influência de valores extremos.

Faixa central: percentis 25 e 75 da mesma distribuição. Descreve a metade central dos anúncios; não é intervalo de confiança, faixa garantida de venda nem limite mínimo ou máximo.

Convenção dos percentis: interpolação linear entre postos, com posição h = (n − 1) × p na amostra ordenada (o “tipo 7” de Hyndman e Fan, equivalente à função PERCENTILE.INC das planilhas).

Os cálculos usam aritmética decimal; o arredondamento para reais inteiros ocorre apenas na exibição.

Exemplo exclusivamente didático: um apartamento anunciado a R$ 500.000 com 80 m² de área privativa resulta em R$ 6.250/m². Isso não representa a média de Maringá.

Amostra mínima

• Menos de 10 imóveis únicos: nenhum indicador numérico é publicado.
• De 10 a 29: publicado como “amostra limitada”, sem ranking.
• 30 ou mais: publicação regular, se passar nas demais verificações.

São critérios operacionais provisórios, não garantias estatísticas. Também se avalia a concentração: se mais da metade da amostra estiver em um único prédio, o recorte é tratado como limitado. Quando todos os imóveis vêm de uma única fonte, isso é informado junto ao resultado.

Qualidade dos dados

• Preço e área precisam ser positivos; moeda, cidade, finalidade e conceito de área são validados na importação.
• Valores que parecem parcela ou entrada publicada como preço total ficam em quarentena até revisão.
• Duplicidades: só há fusão automática com o mesmo condomínio e a mesma unidade. Semelhança de metragem ou preço gera um caso para revisão humana — dois apartamentos legítimos não são fundidos por se parecerem.
• Valores extremos são sinalizados para revisão (cercas de Tukey com k = 3 no recorte). Um imóvel não é removido apenas por ser caro.
• A contagem e os motivos agregados de exclusão de cada edição ficam em fontes e cobertura.

Por que tanta validação

Uma conferência de anúncios feita em novembro de 2026 mostrou o tamanho dos erros possíveis: dividir pela área total em vez da privativa reduziu o preço por m² de um mesmo apartamento em cerca de 36%; dividir pelo lote em vez da área construída mudou o de uma casa de R$ 5.984 para R$ 3.800. Também apareceram anúncios com vários imóveis, bairro contraditório, área arredondada e valores de entrada publicados como preço. As regras acima existem para que esses casos não entrem no cálculo sem revisão.

A área informada não é arredondada antes da divisão. Nomes de bairro só são unificados quando a equivalência está confirmada: “Centro” e “Zona 01”, ou “Jardim Paris” e “Jardim Paris VI”, são tratados como lugares diferentes.

Atualização e datas

A consolidação pública é mensal. Só entram anúncios com atividade confirmada nos 30 dias anteriores ao fechamento. A data de captura, a data de confirmação de atividade e a data de publicação são registradas separadamente.

Nenhuma importação publica automaticamente: cada edição é calculada, revisada e publicada por um usuário autorizado, e pode ser revertida com registro.

Série histórica

As observações são guardadas desde o primeiro dia, mas nenhum histórico é fabricado. Variações da média bruta entre meses podem decorrer de mudanças nos imóveis disponíveis; por isso não são chamadas de valorização. Variação em 12 meses só será exibida quando houver período comparável suficiente.

Versões

Revisões futuras terão versão, data e motivo, e os boletins já publicados serão preservados.